Der Kaufpreisfaktor als erster Filter
Der Kaufpreisfaktor, auch Vervielfältiger genannt, setzt den Kaufpreis in Beziehung zur Jahresnettokaltmiete. Ein Faktor von 25 bedeutet, dass der Kaufpreis dem 25-fachen der Jahresmiete entspricht – rein rechnerisch dauert es 25 Jahre, bis die Mieten den Kaufpreis eingespielt haben. Der Kehrwert ist die Bruttorendite: Faktor 25 entspricht 4 Prozent, Faktor 20 entspricht 5 Prozent.
Was als guter Wert gilt, hängt an der Lage. In Mittelzentren und ländlichen Kreisen liegen Faktoren zwischen 15 und 20 im Bereich des Üblichen, in großen Städten sind 25 bis 30 normal, in München oder Hamburg werden regelmäßig über 30 bezahlt. Diese Spreizung ist kein Marktversagen, sondern Ausdruck unterschiedlicher Erwartungen: Wo Bevölkerung und Kaufkraft wachsen, wird ein Teil der Rendite über Mietsteigerung und Wertentwicklung erwartet und nicht über die Anfangsmiete. Umgekehrt bezahlt ein niedriger Faktor häufig ein reales Risiko – strukturelle Abwanderung, hohe Leerstandsquote, Sanierungsstau. Der Faktor ist deshalb ein Vergleichsmaßstab innerhalb einer Region, nicht über Regionen hinweg.
Bruttorendite gegen Nettorendite
Die Bruttorendite ist Jahresnettokaltmiete geteilt durch den Kaufpreis. Sie ist schnell zu bilden und taugt als Vorsortierung, blendet aber alles aus, was Geld kostet. Die Nettorendite korrigiert das an zwei Stellen. Auf der Kostenseite des Investments kommen die Kaufnebenkosten hinzu: Grunderwerbsteuer je nach Bundesland zwischen 3,5 und 6,5 Prozent, Notar und Grundbuch rund 1,5 bis 2 Prozent und, falls anfallend, die Maklercourtage. Zusammen sind das 8 bis 15 Prozent des Kaufpreises, die den Renditenenner erhöhen. Dieser kostenlose Rechner zeigt die Rendite bewusst auf den reinen Kaufpreis, damit die Zahl mit Inseratsangaben vergleichbar bleibt – die Kaufnebenkosten je Bundesland rechnet die vollständige Objektanalyse im Konto mit ein.
Auf der Ertragsseite werden die nicht umlagefähigen Bewirtschaftungskosten abgezogen. Dazu gehören die Verwaltung, das Mietausfallwagnis, Kosten der Neuvermietung sowie der Teil des Hausgelds, der nicht auf den Mieter umgelegt werden darf. Hinzu kommt die Instandhaltung. Gerechnet wird nach § 28 Abs. 2 II. BV mit einem Betrag je Quadratmeter Wohnfläche und Jahr, abhängig vom Gebäudealter: 11,50 € bei weniger als 22 Jahren, 14,58 € ab 22 Jahren und 18,62 € ab 32 Jahren, mit Aufzug zuzüglich 1,63 €. Das ist eine anerkannte Richtgröße, keine Vorschrift. Diese Rücklage fließt nicht sofort ab, sie ist aber zwingend zu kalkulieren: Dach, Fenster und Heizung fallen unregelmäßig an, aber sie fallen an. Zwischen Brutto- und Nettorendite liegt in der Praxis regelmäßig ein bis eineinhalb Prozentpunkte.
Cashflow und Rendite sind nicht dasselbe
Die Rendite ist eine Kennzahl auf das eingesetzte Gesamtinvestment und unabhängig davon, wie das Objekt finanziert ist. Der Cashflow ist dagegen die Differenz der tatsächlichen Zahlungsströme eines Monats: Miete minus Bewirtschaftung minus Kapitaldienst. Und der Kapitaldienst besteht aus Zins und Tilgung. Der Zins ist Aufwand, die Tilgung nicht – sie senkt die Schuld und baut Eigenkapital auf. Ein Objekt mit 4,5 Prozent Nettorendite und 3 Prozent Anfangstilgung kann monatlich negativ sein und trotzdem eine sinnvolle Investition darstellen. Umgekehrt sagt ein positiver Cashflow bei minimaler Tilgung wenig über die Qualität des Objekts. Beide Größen gehören nebeneinander betrachtet, nicht gegeneinander.
Was diese Kennzahlen nicht abbilden
Rendite und Cashflow vor Steuern sind eine Vorstufe. Nicht enthalten ist die Abschreibung: 3 Prozent des Gebäudeanteils pro Jahr bei Fertigstellung ab 2023, 2 Prozent bei Baujahr 1925 bis 2022 und 2,5 Prozent bei Baujahr vor 1925. Sie senkt die Steuerlast, ohne Geld zu kosten. Ebenfalls nicht enthalten ist der Abzug der Schuldzinsen und der laufenden Kosten als Werbungskosten. Beides wirkt über den persönlichen Grenzsteuersatz – bei 42 Prozent verändert ein steuerlicher Verlust das Ergebnis erheblich stärker als bei 25 Prozent. Hinzu kommen Förderungen von KfW und BAFA bei Sanierung, die Sanierungspflichten aus dem Gebäudeenergiegesetz, mögliche Milieuschutzsatzungen und – bei Wohnungseigentum – Beschlüsse und Rücklagenstand der Gemeinschaft.
Typische Fehler bei der Renditeberechnung
Der häufigste Fehler ist das Rechnen mit der Warmmiete. Betriebskosten sind durchlaufende Posten, kein Ertrag; wer sie mitrechnet, überschätzt die Rendite schnell um ein Viertel. Ebenso verbreitet ist das Weglassen der Kaufnebenkosten – allein das hebt die ausgewiesene Rendite um bis zu einen Prozentpunkt. Weitere wiederkehrende Fehler: die Instandhaltungsrücklage vergessen, mit der optimistisch angesetzten Zielmiete statt der tatsächlichen Bestandsmiete rechnen, das Mietausfallwagnis auf Null setzen, Hausgeld vollständig als umlagefähig behandeln und die Tilgung als Kostenposition verbuchen. Bei Mehrfamilienhäusern kommt hinzu, dass Einheiten mit Staffel- oder Indexmieten und Einheiten mit alten, weit unter dem Marktniveau liegenden Verträgen unterschiedlich behandelt werden müssen.
Alle Werte dieses Rechners sind Orientierungswerte und keine Steuer- oder Anlageberatung.
Häufige Fragen
Was ist eine gute Rendite bei einer Immobilie?
Als Orientierung gilt eine Nettorendite ab etwa 3,5 bis 4 Prozent in gefragten Städten und ab 5 Prozent in Mittelzentren und ländlichen Lagen. Entscheidend ist das Verhältnis zu Zins, Lage und Instandhaltungsbedarf, nicht der Absolutwert.
Wie berechnet man den Kaufpreisfaktor?
Kaufpreisfaktor = Kaufpreis geteilt durch die Jahresnettokaltmiete. Ein Faktor von 25 bedeutet, dass der Kaufpreis 25 Jahresmieten entspricht. Der Kehrwert ist die Bruttorendite.
Rechnet man mit Kalt- oder Warmmiete?
Immer mit der Nettokaltmiete. Die Warmmiete enthält Betriebskosten, die an den Mieter weitergegeben werden und daher kein Ertrag des Investors sind. Wer mit Warmmiete rechnet, überschätzt die Rendite deutlich.
Warum ist mein Cashflow negativ, obwohl die Rendite gut ist?
Die Rendite bezieht sich auf das Gesamtinvestment, der Cashflow auf die tatsächlichen Zahlungsströme inklusive Tilgung. Eine hohe Tilgung senkt den Cashflow, baut aber Vermögen auf – der Betrag ist also keine verlorene Ausgabe.
Sind Kaufnebenkosten in der Rendite enthalten?
In diesem kostenlosen Rechner nicht: Brutto- und Nettorendite beziehen sich auf den reinen Kaufpreis, die Nettorendite zusätzlich abzüglich der nicht umlagefähigen Bewirtschaftungskosten. Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbuch und Maklercourtage senken die tatsächliche Rendite um bis zu einen Prozentpunkt — sie werden in der vollständigen Objektanalyse im Konto berücksichtigt.
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